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Category: Future Development

The Beginner’s Guide to Buying a Multi-Unit Building in Canada

Owning a multi-unit building is one of the most time-tested wealth-building strategies in Canadian real estate. Unlike a single-family home, a multi-unit property generates rental income from several units simultaneously — which means your investment continues working even when one unit is temporarily vacant. It is an asset class that rewards patience, careful analysis, and a willingness to understand the operational side of real estate ownership.

For many investors, the first question is not whether to buy a multi-unit building — it is where to start. The terminology, the financing structure, the legal framework, and the management demands all feel foreign at first. This guide is designed to change that.

At Murray Immeuble, we work with first-time investors and seasoned buyers alike who are navigating the multi-unit property market in Canada. Whether you are looking at a duplex in a growing suburb or a six-unit building in an urban core, the fundamentals covered here will give you a clear foundation.

What Is a Multi-Unit Building?

In Canadian real estate, a multi-unit building — often referred to as a plex — is any residential property that contains more than one self-contained dwelling unit. The most common configurations you will encounter in the market are:

Duplex (2 units) — Two separate living spaces within a single building, each with its own entrance, kitchen, and bathroom. Duplexes are the entry point for most first-time investors because they qualify for traditional residential mortgage financing and are easier to manage than larger buildings.

Triplex (3 units) — Three self-contained units. Still eligible for residential mortgage products in most cases, which gives buyers access to better financing terms than commercial mortgages.

Quadruplex (4 units) — The upper boundary of what most Canadian lenders classify as residential for financing purposes. A fourplex financed correctly offers significant income potential while still benefiting from residential mortgage rates.

Five units and above — Once a building reaches five or more units, it typically moves into commercial financing territory. Loan-to-value ratios change, rates adjust, and the underwriting process becomes more complex. However, the income potential scales proportionally, and buildings in this category are a serious long-term investment vehicle.

Understanding which category your target property falls into shapes every other decision in the buying process — from financing to due diligence to management planning.

Why Multi-Unit Buildings Outperform Other Investment Strategies

The case for multi-unit real estate as an investment is built on several advantages that are difficult to replicate in other asset classes.

Income diversification within a single asset — If a single-family rental sits vacant for a month, your income from that property drops to zero. In a four-unit building, one vacancy reduces your income by 25% while the other three units continue to generate cash flow. This built-in diversification makes multi-unit properties more resilient in periods of market softness or tenant turnover.

Forced appreciation through active management — Unlike a stock or bond, a multi-unit property’s value can be directly influenced by the owner’s decisions. Increasing rents to market rates, reducing operating expenses, improving unit quality, and filling vacancies all increase the net operating income — and net operating income is the primary driver of commercial property value. This means skilled ownership creates value rather than simply waiting for the market to move.

Leverage — Real estate is one of the few asset classes where institutional-quality leverage is accessible to individual investors. Financing 75% to 80% of a property’s purchase price with a mortgage means your cash-on-cash returns are calculated against only the portion you actually invested — amplifying gains when the property performs well.

Tax advantages — In Canada, income property owners can deduct mortgage interest, property taxes, insurance, management fees, maintenance costs, and depreciation against rental income. These deductions can meaningfully reduce your effective tax burden compared to other investment income.

The Numbers That Matter Before You Buy

Analyzing a multi-unit building requires a different framework than buying a home for personal use. Emotion plays a minimal role — the numbers either work or they do not.

Gross Rental Income (GRI) — The total rent collected if every unit is occupied and paying full rent for 12 months. This is the starting point of your income analysis.

Vacancy Allowance — No building runs at 100% occupancy indefinitely. A standard vacancy allowance of 5% to 10% is applied to GRI to account for realistic periods of turnover and non-payment.

Operating Expenses — These include property taxes, insurance, utilities paid by the landlord, maintenance and repairs, property management fees, and any professional services like accounting or legal support. In a properly underwritten analysis, operating expenses for a residential multi-unit building typically run between 35% and 50% of gross income.

Net Operating Income (NOI) — GRI minus vacancy allowance minus operating expenses. NOI is the core profitability figure for any income property.

Cap Rate — NOI divided by the purchase price, expressed as a percentage. Cap rates allow investors to compare properties of different sizes and prices on an equivalent basis. A higher cap rate indicates more income relative to the purchase price — but it can also reflect higher risk, lower quality, or a weaker location.

Cash-on-Cash Return — The annual cash flow after mortgage payments divided by the total cash invested (down payment plus closing costs). This is the figure that tells you how efficiently your invested capital is being put to work.

Before making any offer, build a complete pro forma — a projected income statement for the property — using actual current rents and verified operating expenses from the seller’s documentation. Do not rely on the listing’s stated income without requesting supporting documentation.

Key Due Diligence Steps for Multi-Unit Buildings

Multi-unit properties require a more thorough due diligence process than single-family homes. The following areas deserve careful attention during the inspection and review period:

Building structure and systems — Engage a commercial property inspector who specializes in multi-unit buildings. Roof, foundation, plumbing stacks, electrical panels, heating systems, and common area conditions all need professional assessment. Deferred maintenance in a multi-unit building can be expensive to address because the same issue — say, outdated plumbing — affects every unit simultaneously.

Rent rolls and leases — Request and review all current leases. Confirm the rent being paid in each unit, the lease expiry dates, and whether any informal arrangements exist. Inherited tenancies have rights and obligations that will transfer to you as the new owner under provincial landlord-tenant legislation.

Operating expense documentation — Ask for at least two years of utility bills, property tax statements, insurance records, and maintenance invoices. Sellers sometimes present optimistic expense figures; actual historical records tell the real story.

Zoning and permits — Confirm that all units have been built with proper permits and that the property’s current use complies with local zoning bylaws. Unpermitted units carry significant liability and may not be legally rentable.

For investors who want professional support managing a building after purchase, Frederic Murray Management (fredericmurraymanagement.com) offers property management services that take the day-to-day demands of building ownership off the owner’s plate. For those also exploring larger multi-building portfolios, Murray Immeubles (murrayimmeubles.com) and Frederic Murray Immeubles (fredericmurrayimmeubles.com) provide dedicated guidance at scale.

Financing Your First Multi-Unit Building

Financing a plex differs from financing a personal residence, even for properties of four units or fewer. Lenders will assess both your personal financial profile and the income-generating capacity of the property itself.

For duplexes through fourplexes, most major Canadian lenders offer residential mortgage products with down payment requirements starting at 20% for investment properties. The rental income from existing units can typically be partially included in your qualifying income, which improves your borrowing capacity.

Above four units, you move into commercial mortgage territory. Loan-to-value ratios are generally lower, rates are higher, and lenders will stress-test the property’s income independently of your personal income. Working with a mortgage broker who has experience placing commercial multi-unit deals is strongly recommended at this level.

Building a Portfolio Over Time

The real power of multi-unit real estate becomes visible over time. Many investors begin with a duplex — living in one unit while renting the other — then leverage the equity built in that first property to finance a second acquisition. This strategy, sometimes called house hacking, dramatically accelerates the timeline to owning a meaningful income-producing portfolio.

Each acquisition builds equity, generates monthly cash flow, and creates optionality for future moves — whether that means refinancing to pull capital for the next purchase, selling at a profit after market appreciation, or holding indefinitely as a retirement income stream.

The key is starting with a disciplined first acquisition: a property in a strong rental market, purchased at a price the numbers support, financed conservatively, and managed with attention to both tenant relationships and building condition.

The team at Murray Immeuble is here to help you find that first building — and every building after it.

April 12, 2026
Acheter un immeuble à revenus au Québec en 2026 : Guide pour nouveaux investisseurs

L’immeuble à revenus reste en 2026 l’un des véhicules d’investissement les plus recherchés au Québec. Dans un contexte où les marchés boursiers affichent une volatilité persistante et où les taux de rendement obligataires peinent à compenser l’inflation réelle, la pierre locative continue d’attirer des investisseurs de tous horizons — des premiers acheteurs qui souhaitent se constituer un patrimoine jusqu’aux investisseurs aguerris qui cherchent à diversifier un portefeuille déjà établi.

Mais acheter un immeuble à revenus en 2026, ce n’est pas la même chose qu’acquérir une maison unifamiliale. Les règles de financement diffèrent, les critères d’évaluation sont plus complexes et les responsabilités légales envers les locataires sont encadrées par une législation qui a continué d’évoluer ces dernières années. Ce guide vous prépare à franchir chaque étape avec méthode et lucidité.

Comprendre ce qu’est vraiment un immeuble à revenus au Québec

Les différentes catégories de propriétés locatives

Au Québec, le terme immeuble à revenus désigne toute propriété dont une partie ou la totalité est louée à des tiers en échange d’un loyer. En pratique, les investisseurs débutants se tournent le plus souvent vers les petits immeubles résidentiels comptant entre deux et six logements — les fameux plex québécois.

Le duplex est la porte d’entrée classique de l’investissement locatif au Québec. L’acheteur y habite souvent l’un des logements et loue l’autre, bénéficiant ainsi d’un revenu qui allège son versement hypothécaire tout en se constituant un capital. Le triplex et le quadruplex offrent une diversification des revenus locatifs plus intéressante, mais impliquent une gestion plus exigeante et un financement plus complexe.

Au-delà de six logements, on entre dans la catégorie des immeubles commerciaux aux yeux des institutions financières, ce qui modifie substantiellement les critères de financement, les taux applicables et les exigences en matière de mise de fonds. Les ressources de Murray Immeubles couvrent en détail cette catégorie pour les investisseurs qui souhaitent franchir ce palier.

Ce que le marché locatif québécois offre en 2026

Le marché locatif québécois de 2026 reste structurellement sous-offreur par rapport à la demande. La croissance démographique soutenue, alimentée par l’immigration et la mobilité interprovinciale, continue de maintenir les taux d’inoccupation à des niveaux historiquement bas dans la majorité des marchés urbains et périurbains de la province.

Cette réalité est une bonne nouvelle pour les propriétaires d’immeubles locatifs. Elle signifie que trouver des locataires qualifiés reste relativement aisé dans la plupart des secteurs, et que les revenus locatifs présentent une stabilité que peu d’autres classes d’actifs peuvent offrir à court terme.

Les fondamentaux financiers à maîtriser avant d’acheter

Le taux de capitalisation et le multiplicateur de revenus bruts

Deux indicateurs financiers dominent l’analyse d’un immeuble à revenus au Québec en 2026 : le taux de capitalisation et le multiplicateur de revenus bruts.

Le taux de capitalisation, ou taux cap, exprime le rapport entre le revenu net d’exploitation de l’immeuble et son prix d’achat. Un taux cap de 5 % signifie que si vous achetez l’immeuble comptant, sans financement, il vous rapportera 5 % de sa valeur en revenus nets chaque année. En 2026, les taux cap observés sur les petits immeubles résidentiels québécois varient généralement entre 4 % et 6,5 % selon le secteur et l’état de la propriété.

Le multiplicateur de revenus bruts, ou MRB, est un outil de comparaison rapide entre des immeubles similaires. Il se calcule en divisant le prix de vente par les revenus locatifs bruts annuels. Un MRB de 15 signifie que l’immeuble se vend 15 fois ses revenus annuels bruts. Plus le MRB est bas, plus l’immeuble est potentiellement intéressant — à condition que les dépenses réelles ne viennent pas éroder cet avantage apparent.

Les revenus déclarés versus les revenus réels

L’un des pièges les plus classiques de l’acquisition d’un immeuble à revenus consiste à prendre pour argent comptant les chiffres de revenus présentés par le vendeur. En 2026, il est indispensable d’obtenir les déclarations de revenus des deux ou trois dernières années et de les confronter aux baux en cours, aux relevés de dépôts bancaires et aux avis de cotisation foncière.

Méfiez-vous particulièrement des immeubles dont les loyers sont présentés comme étant «au marché» alors que les locataires actuels bénéficient de baux signés avant les révisions à la hausse permises par le Tribunal administratif du logement (TAL). En 2026, les règles d’augmentation des loyers au Québec continuent de limiter les hausses annuelles selon un barème fixé par le TAL, ce qui peut impacter significativement le potentiel de revenus à court terme.

Le financement d’un immeuble à revenus en 2026 : ce qu’il faut savoir

Les règles de mise de fonds selon le nombre de logements

Le financement d’un immeuble à revenus obéit à des règles distinctes de celles applicables à une résidence principale. En 2026, pour un immeuble de deux à quatre logements dont le propriétaire occupe l’un des logements, une mise de fonds minimale de 5 % à 10 % peut s’appliquer selon le prix d’achat, avec accès possible à l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL.

Pour un immeuble de cinq logements et plus, ou pour tout immeuble dont aucun logement n’est occupé par le propriétaire, la mise de fonds minimale passe à 20 % et le financement relève des programmes commerciaux des institutions financières. Les conditions, les taux et les critères d’admissibilité diffèrent substantiellement selon que vous êtes considéré comme un investisseur résidentiel ou commercial.

L’analyse du service de la dette

Les institutions financières évaluent la viabilité d’un prêt immobilier locatif non seulement sur la base de vos revenus personnels, mais aussi sur la capacité de l’immeuble à générer suffisamment de revenus pour couvrir ses propres dépenses et le service de la dette. Ce ratio, appelé ratio de couverture de la dette (RCD), est un critère d’admissibilité central en 2026.

Un RCD inférieur à 1,2 signifie que les revenus nets de l’immeuble ne couvrent ses dépenses et son service de la dette qu’avec une marge de 20 %, ce que la plupart des prêteurs considèrent comme insuffisant. Assurez-vous de calculer ce ratio avec des hypothèses conservatrices sur les taux d’inoccupation et les dépenses d’exploitation avant de présenter votre dossier à un prêteur.

Les équipes de Frédéric Murray Management accompagnent régulièrement des investisseurs dans la préparation de leurs dossiers de financement, en veillant à ce que les projections présentées soient à la fois réalistes et convaincantes pour les institutions financières.

Évaluer un immeuble à revenus comme un professionnel

Les dépenses réelles à ne jamais sous-estimer

L’erreur la plus fréquente des investisseurs débutants est de sous-estimer les dépenses d’exploitation d’un immeuble à revenus. En 2026, voici les postes de dépenses à intégrer systématiquement dans votre analyse financière avant l’achat.

Les taxes foncières représentent souvent entre 15 % et 25 % des revenus locatifs bruts selon la municipalité. Les assurances sur un immeuble locatif sont nettement plus élevées que sur une résidence principale occupée par son propriétaire. Les frais d’entretien courant — plomberie, électricité, entretien des espaces communs — doivent être provisionnés à hauteur de 8 % à 12 % des revenus bruts selon l’âge du bâtiment.

Les frais de gestion, si vous confiez votre immeuble à une firme professionnelle comme Frédéric Murray Rentals ou Frédéric Murray Location, représentent généralement entre 6 % et 10 % des revenus locatifs bruts. Cette dépense est cependant compensée par une réduction des vacances locatives, une sélection plus rigoureuse des locataires et une gestion proactive des relations avec ces derniers.

L’inspection technique d’un immeuble à revenus

L’inspection d’un immeuble à revenus est plus complexe que celle d’une maison unifamiliale. Elle doit couvrir l’ensemble des logements, les espaces communs, le toit, les fondations, les systèmes mécaniques partagés — chauffage, plomberie, électricité — et, le cas échéant, les stationnements et les espaces extérieurs.

En 2026, il est fortement recommandé de mandater un ingénieur en bâtiment plutôt qu’un simple inspecteur pour les immeubles de plus de quatre logements ou pour tout immeuble dont la construction remonte à plus de trente ans. Les conclusions de cette inspection influenceront directement votre offre finale et, le cas échéant, les travaux à exiger du vendeur avant la clôture de la transaction.

Les équipes de Murray Immeuble peuvent vous mettre en relation avec des professionnels spécialisés dans l’inspection des immeubles à revenus dans toutes les grandes régions du Québec.

Le cadre légal de la location résidentielle au Québec en 2026

Le Tribunal administratif du logement et ses implications

Le Québec dispose d’un des régimes de protection des locataires les plus stricts en Amérique du Nord. En 2026, le Tribunal administratif du logement (TAL) continue de régir les relations entre propriétaires et locataires, encadrant les augmentations de loyer, les reprises de logement, les évictions et les litiges de toute nature.

En tant que propriétaire d’un immeuble à revenus, vous devez connaître les règles fondamentales : un locataire bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux aussi longtemps qu’il respecte ses obligations, le bail se renouvelle automatiquement à son échéance, et toute hausse de loyer doit être proposée selon un processus formel et dans les délais prescrits.

Les nouvelles dispositions applicables en 2026

Plusieurs ajustements législatifs adoptés entre 2024 et 2025 sont pleinement en vigueur en 2026. Les propriétaires doivent notamment se conformer à des obligations renforcées en matière de divulgation de l’historique du loyer lors de la relocation d’un logement. Le registre des loyers, dont l’implantation a été annoncée et progressivement mise en œuvre, vise à plus de transparence dans la fixation des loyers au moment de la relocation.

Ces réalités législatives ne doivent pas décourager les investisseurs, mais elles imposent une gestion rigoureuse et informée. Les ressources de Frédéric Murray Immeubles et de Frédéric Murray Estates documentent régulièrement les évolutions législatives pertinentes pour les propriétaires d’immeubles locatifs au Québec.

Les secteurs les plus porteurs pour l’investissement locatif en 2026

Les marchés à privilégier selon votre profil d’investisseur

Pour un investisseur qui recherche avant tout la stabilité des revenus et un risque minimal, les marchés établis comme Longueuil, Laval, Québec et Sherbrooke offrent une combinaison rassurante de taux d’inoccupation bas, de locataires solvables et d’une demande locative structurellement solide.

Pour un profil d’investisseur plus orienté vers la croissance du capital, des marchés en mutation comme Saguenay, Drummondville ou Rimouski présentent en 2026 des prix d’entrée encore accessibles et un potentiel de valorisation intéressant, alimenté par des projets de développement économique régionaux et une migration démographique interne en cours.

Les stratégies de valorisation à envisager dès l’achat

Les investisseurs expérimentés ne se contentent pas d’acheter un immeuble pour encaisser des loyers existants. Ils identifient dès l’achat les leviers de valorisation disponibles : logements sous-loués qu’une remise à niveau permettra de relouer au prix du marché, espaces inutilisés convertibles en logement supplémentaire, ou économies d’énergie réalisables grâce à une modernisation des systèmes de chauffage.

En 2026, les programmes d’aide à la rénovation énergétique des immeubles locatifs au Québec — notamment via Hydro-Québec et Énergir — offrent des subventions et des prêts à taux préférentiels qui peuvent réduire substantiellement le coût de modernisation d’un bâtiment vieillissant tout en augmentant sa valeur marchande et l’attrait des logements pour les locataires.

Pour les acheteurs qui souhaitent explorer l’ensemble du spectre de l’investissement immobilier québécois, de la maison unifamiliale jusqu’aux grands immeubles à revenus, les plateformes de Frédéric Murray Homes et de Frédéric Murray Properties constituent des points de départ complémentaires particulièrement bien documentés pour l’année 2026.

April 9, 2026
Why Investing in a Multi-Unit Building Is One of the Smartest Real Estate Moves in 2026

Real estate has always been one of the most reliable paths to long-term wealth, but not all property types are created equal. In 2026, with rental demand remaining historically strong across major urban and suburban markets, multi-unit buildings have emerged as one of the most compelling investment vehicles available to both new and experienced investors. Unlike single-family homes, a well-chosen multi-unit property generates multiple income streams from a single purchase — and that distinction changes everything about how your investment performs over time.

At Murray Immeuble, we work with investors at every stage of their journey, from those acquiring their first duplex to seasoned portfolio holders adding large residential buildings to their holdings. This guide breaks down why multi-unit buildings deserve serious consideration in today’s market, and what you need to evaluate before committing to a purchase.

What Qualifies as a Multi-Unit Building

Before diving into investment strategy, it helps to be clear about what falls under the multi-unit umbrella. In real estate, a multi-unit building refers to any residential property containing two or more separate dwelling units. This ranges from a duplex or triplex — where an owner-occupant can live in one unit while renting the others — all the way up to large apartment complexes with dozens of individual suites.

Each tier of the market carries its own financing requirements, management demands, and return profile. A duplex in a growing neighborhood operates very differently from a twelve-unit apartment building on a busy corridor. Understanding where you want to enter the market based on your capital, risk tolerance, and management capacity is the first decision every investor needs to make clearly.

The Core Financial Advantage: Multiple Income Streams from One Asset

The fundamental appeal of multi-unit investing is straightforward. When you own a single-family rental and your tenant moves out, your income drops to zero while your expenses continue. Mortgage payments, insurance, property taxes, and maintenance costs do not pause because a unit is vacant. In a multi-unit property, a single vacancy represents only a fraction of your total revenue. The remaining occupied units continue generating cash flow while you work to fill the empty one.

This structural resilience is what separates multi-unit buildings from other property types as income-generating assets. In 2026, with rental vacancy rates in many markets sitting at or near historic lows, well-located multi-unit properties are delivering consistent occupancy and the kind of predictable monthly income that supports serious long-term wealth building.

Investors also benefit from economies of scale that simply do not exist in single-family investing. One roof, one foundation, one lot — but multiple rent checks arriving each month. Maintenance costs, insurance premiums, and management fees are spread across multiple units, making the per-unit cost of ownership lower than running the same number of single-family rentals across different locations.

How Lenders View Multi-Unit Properties in 2026

Financing a multi-unit building works differently than financing a single-family home, and understanding the distinction before you approach lenders saves considerable time and frustration.

Properties with two to four units are still classified as residential real estate and can be financed using conventional mortgage products, including owner-occupant programs that allow you to put as little as 5% down if you plan to live in one of the units. This owner-occupant strategy — often called house hacking — is one of the most effective ways for new investors to enter the multi-unit market with reduced capital requirements while immediately generating rental income from neighboring units.

Properties with five or more units shift into commercial lending territory. These loans are underwritten primarily based on the income the property generates rather than your personal income alone — a distinction that can work in your favor once a building has a strong, documented rental history. Commercial lenders will examine the property’s net operating income, its debt service coverage ratio, and its occupancy history before structuring a loan.

The team at Frederic Murray Management regularly assists investors in understanding the financial profile of specific buildings before they approach lenders, which significantly strengthens the quality of any financing application.

Evaluating a Multi-Unit Building Before You Buy

Not every multi-unit building is a good investment. The purchase price is only meaningful in relation to the income the property actually produces, and separating genuine opportunity from overpriced or mismanaged assets requires careful due diligence.

The most important metric to understand is the capitalization rate, commonly called the cap rate. This figure represents the property’s net operating income divided by its purchase price, expressed as a percentage. It gives you a standardized way to compare investment properties regardless of their size or location. In 2026, cap rates in most urban markets range between 4% and 7%, with higher rates typically found in smaller cities or properties requiring significant repositioning.

Review at least two years of actual operating statements from the seller — not pro forma projections, but real numbers showing what the building has historically earned and spent. Scrutinize the rent rolls to confirm which units are occupied, what lease terms are in place, and how current rents compare to market rates. A building where rents are significantly below market can represent an opportunity to increase income over time, but it can also signal tenant relations issues or local rent control restrictions that limit your ability to adjust rates.

Physical due diligence matters just as much as the financial review. Commission a full building inspection that covers the roof, foundation, common areas, individual unit conditions, electrical panels, plumbing, and any shared mechanical systems like boilers or central HVAC. In older buildings especially, deferred maintenance is the most common way sellers obscure the true cost of ownership. Investors at Murray Immeubles and Frederic Murray Immeubles receive detailed pre-purchase guidance to ensure no critical inspection area is overlooked.

Property Management: Running the Building Like a Business

Owning a multi-unit building means running a business, not just owning an asset. Tenant screening, lease management, maintenance coordination, rent collection, and regulatory compliance are all ongoing responsibilities that require time, systems, and attention to detail.

Many investors underestimate the management burden when they first enter the multi-unit space. Self-managing a duplex or triplex while working full-time is realistic for an organized, hands-on owner. Self-managing a ten-unit building with the same approach is a recipe for burnout, deferred maintenance, and tenant turnover that erodes your returns.

A professional property management company takes over the day-to-day operation of your building in exchange for a percentage of collected rent, typically between 6% and 10% depending on the market and the scope of services. For investors who want their building to be a passive income source rather than a second job, professional management is not an optional expense — it is a core part of the investment model.

Frederic Murray Management provides comprehensive property management services that allow building owners to benefit from their investment without absorbing the operational complexity that comes with it. Knowing your building is being managed professionally also supports tenant retention, which is one of the highest-impact factors in maintaining strong annual returns.

Long-Term Appreciation and Equity Building

Beyond monthly cash flow, multi-unit buildings build wealth through two additional mechanisms that compound powerfully over time. The first is principal paydown — every month your tenants’ rent payments service the mortgage, and a portion of each payment reduces the loan balance, building your equity automatically. The second is property appreciation — as the market value of the building increases over years and decades, the gap between what you owe and what the property is worth widens in your favor.

In many markets, multi-unit buildings appreciate at a rate tied to their income production rather than purely to comparable sales. When you increase rents, reduce vacancies, or improve the operating efficiency of a building, you are directly increasing its market value. This active value creation is one of the most powerful distinctions between multi-unit investing and passive market participation.

Investors looking to understand long-term appreciation trends in specific submarkets can draw on the market intelligence available through Frederic Murray Rentals and Frederic Murray Properties, both of which track rental and sales data across a wide range of property types and locations.

2026 Is a Strong Entry Point for Patient, Prepared Investors

Market cycles reward investors who do their homework and enter with realistic expectations. In 2026, multi-unit buildings in well-located markets continue to offer a combination of income stability, appreciation potential, and financing accessibility that is difficult to find in other asset classes. The investors who perform best are not necessarily the ones with the most capital — they are the ones who take the time to understand what they are buying, build the right professional team around them, and manage their properties with discipline and long-term vision.

Whether you are exploring your first small multi-unit building or evaluating a larger portfolio acquisition, the specialists at Murray Immeuble are ready to guide you through every stage of the process with expertise you can trust.

April 6, 2026
Investir dans un immeuble à revenus au Québec en 2026 : stratégies, rendements et pièges à éviter
L’immeuble à revenus demeure l’un des véhicules d’investissement les plus solides et les plus accessibles pour les Québécois qui souhaitent bâtir une richesse durable en 2026. Contrairement aux marchés boursiers soumis à une volatilité imprévisible, un immeuble bien situé et bien géré génère des flux de trésorerie prévisibles, prend de la valeur avec le temps, et offre des avantages fiscaux que peu d’autres classes d’actifs peuvent égaler.

Pourtant, l’investissement dans un plex ou un immeuble multilogement n’est pas sans risques. Le marché locatif québécois de 2026 est plus encadré que jamais, les coûts d’exploitation ont augmenté, et les exigences réglementaires se sont multipliées. Réussir dans ce domaine en 2026 demande une préparation sérieuse, une analyse rigoureuse des chiffres, et un accompagnement professionnel de qualité.

Chez Murray Immeuble, nous guidons des investisseurs de tous les profils — du premier acheteur de duplex jusqu’au propriétaire d’un portefeuille de plusieurs immeubles — avec une expertise ancrée dans les réalités concrètes du marché québécois actuel. Voici ce que vous devez absolument savoir avant d’investir en 2026.

1. Pourquoi l’immeuble à revenus reste un investissement de choix en 2026

Malgré un contexte économique qui a mis à l’épreuve de nombreux investisseurs au cours des dernières années, l’immeuble à revenus au Québec conserve des fondamentaux exceptionnellement solides en 2026. La demande locative reste structurellement élevée, alimentée par une immigration soutenue, une population étudiante importante dans les grands centres, et une proportion grandissante de ménages qui choisissent délibérément la location plutôt que la propriété.

Le taux d’inoccupation dans les principales villes québécoises demeure historiquement bas en 2026, ce qui signifie que les propriétaires d’immeubles bien situés font face à très peu de risques de vacance prolongée. Cette réalité du marché locatif québécois est l’un des facteurs les plus rassurants pour un investisseur qui cherche à sécuriser ses revenus passifs.

De plus, l’immeuble à revenus offre un levier financier que peu d’autres investissements permettent : vous contrôlez un actif de grande valeur avec une mise de fonds initiale relativement modeste, et c’est en grande partie votre locataire qui rembourse votre hypothèque, mois après mois, tout en vous bâtissant un patrimoine.

2. Les différents types d’immeubles à revenus au Québec : lequel vous convient?

Avant d’investir, il est essentiel de comprendre les différentes catégories d’immeubles à revenus disponibles sur le marché québécois en 2026, car chacune présente un profil de risque, de rendement et de gestion distinct.

Le duplex (2 logements) et le triplex (3 logements) sont les points d’entrée les plus populaires pour les nouveaux investisseurs. Souvent occupés en partie par le propriétaire, ils permettent d’accéder à un financement résidentiel plutôt que commercial, ce qui simplifie considérablement le processus hypothécaire. Ces petits plex sont particulièrement répandus à Montréal, Québec et Trois-Rivières.

Le quadruplex (4 logements) marque la transition entre le financement résidentiel et commercial selon les institutions. C’est souvent là que les investisseurs expérimentés commencent à sentir la différence en termes de gestion et de rendement potentiel.

Les immeubles de 5 logements et plus entrent dans la catégorie commerciale. Ils offrent des rendements potentiellement plus élevés et une dilution du risque sur plusieurs unités, mais ils exigent une gestion plus structurée et un financement plus complexe. En 2026, plusieurs investisseurs québécois se tournent vers ce segment pour bâtir un patrimoine locatif à plus grande échelle.

3. Comment analyser la rentabilité d’un immeuble : les chiffres qui comptent vraiment

L’erreur la plus fréquente des investisseurs débutants est de tomber amoureux d’un immeuble sans avoir rigoureusement analysé ses chiffres. En 2026, dans un marché où les prix d’acquisition restent élevés dans plusieurs secteurs, la rentabilité ne va pas de soi et doit être validée avec soin.

Les indicateurs clés à maîtriser sont les suivants. Le taux de capitalisation (cap rate) mesure le rendement net d’un immeuble indépendamment du financement — il s’obtient en divisant le revenu net d’exploitation (RNE) par le prix d’achat. En 2026, les taux de capitalisation varient selon les secteurs, mais un cap rate inférieur à 4 % dans les marchés urbains très compétitifs est courant, ce qui exige une stratégie de valorisation claire pour maintenir la rentabilité.

Le ratio de couverture de la dette (RCD) est le ratio entre le revenu net d’exploitation et le service de la dette annuel. Les prêteurs exigent généralement un RCD minimum de 1,20, signifiant que vos revenus locatifs couvrent vos paiements hypothécaires avec une marge de 20 %. Le multiplicateur de revenus bruts (MRB) est un autre outil simple mais utile pour comparer rapidement des immeubles dans un même secteur.

Murray Immeuble met à votre disposition des outils d’analyse financière précis et actualisés selon les données du marché de 2026 pour vous aider à évaluer objectivement chaque opportunité d’investissement.

4. Le cadre légal et réglementaire du marché locatif québécois en 2026

Investir dans un immeuble à revenus au Québec en 2026 signifie évoluer dans un cadre légal qui a connu des transformations importantes ces dernières années. La Loi sur le logement et diverses modifications au Code civil du Québec ont renforcé les droits des locataires tout en imposant de nouvelles obligations aux propriétaires.

Le Tribunal administratif du logement (TAL), anciennement connu sous le nom de Régie du logement, continue de gérer les litiges entre propriétaires et locataires. En 2026, les délais de traitement des dossiers se sont améliorés, mais les propriétaires doivent toujours s’attendre à naviguer dans un processus administratif qui requiert une bonne documentation et le respect scrupuleux des délais légaux.

Les règles entourant la fixation des loyers et les hausses annuelles sont encadrées par des lignes directrices publiées chaque année par le TAL. En 2026, la grille de calcul continue de tenir compte de l’augmentation des coûts d’exploitation, notamment l’énergie, les taxes municipales et les assurances — tous des postes qui ont connu des hausses significatives ces dernières années.

Les nouvelles constructions et les rénovations importantes sont également soumises à des normes plus strictes en matière d’efficacité énergétique, conformément aux objectifs climatiques du Québec pour 2030. Ces normes influencent directement les coûts d’exploitation à long terme et la valeur de revente de votre immeuble.

5. Financer votre immeuble à revenus en 2026 : options et stratégies

Le financement d’un immeuble à revenus diffère significativement de celui d’une résidence principale. En 2026, les règles hypothécaires applicables aux immeubles locatifs ont été ajustées à plusieurs reprises par les autorités fédérales et provinciales, et il est essentiel de bien comprendre vos options avant de vous engager.

Pour les immeubles de 1 à 4 logements occupés en partie par le propriétaire, la mise de fonds minimale peut être aussi basse que 5 % à 10 % selon la configuration, avec une assurance hypothécaire de la SCHL. Pour les immeubles purement locatifs de moins de 5 unités, la mise de fonds minimale est généralement de 20 %. Au-delà de 5 logements, on entre dans le financement commercial, où les règles sont fixées par chaque institution financière individuellement.

En 2026, plusieurs investisseurs expérimentés utilisent des stratégies de refinancement de leurs propriétés existantes pour libérer des capitaux propres et financer l’acquisition de nouveaux immeubles sans injection d’argent frais — une technique communément appelée le BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat). Murray Immeuble peut vous accompagner dans la structuration de ce type de stratégie avec les bons partenaires financiers.

6. La gestion d’un immeuble à revenus : faire soi-même ou déléguer?

L’une des décisions les plus importantes que doit prendre tout propriétaire d’immeuble est de déterminer s’il gère lui-même ses unités ou s’il confie cette responsabilité à un gestionnaire professionnel. En 2026, cette question est plus pertinente que jamais compte tenu de la complexité croissante du cadre légal et des attentes des locataires.

La gestion autonome permet de maximiser le rendement net en éliminant les frais de gestion, généralement entre 6 % et 10 % des revenus bruts. Elle vous donne également un contrôle direct sur la sélection des locataires, l’entretien et les décisions opérationnelles. Cependant, elle demande du temps, une disponibilité quasi permanente, et une bonne connaissance des obligations légales du propriétaire.

La gestion professionnelle, en revanche, vous libère de toutes ces contraintes et assure un suivi rigoureux de votre immeuble par des experts qui connaissent parfaitement la réglementation québécoise de 2026. Pour les investisseurs qui possèdent plusieurs immeubles ou qui ont peu de disponibilité, c’est souvent la solution la plus sage pour protéger la valeur de leur investissement sur le long terme.

7. Les secteurs québécois les plus prometteurs pour l’investissement en 2026

Tous les marchés locatifs québécois ne se valent pas en termes de rendement et de potentiel de valorisation. En 2026, certains secteurs se démarquent particulièrement pour les investisseurs avisés qui cherchent le meilleur équilibre entre rendement, risque et appréciation à long terme.

À Montréal, des arrondissements comme Rosemont–La Petite-Patrie, Villeray, Mercier–Hochelaga-Maisonneuve et Saint-Laurent continuent d’afficher une demande locative robuste. Les villes de la couronne comme Laval, Longueuil et Brossard présentent des prix d’acquisition encore accessibles pour des rendements compétitifs, avec une demande locative renforcée par les nouvelles lignes de transport en commun.

À Québec, les quartiers centraux et ceux à proximité des universités et des grandes institutions gouvernementales restent des valeurs sûres. Sherbrooke, Trois-Rivières et Saguenay offrent quant à elles des taux de capitalisation plus élevés que les grands centres, ce qui en fait des cibles intéressantes pour les investisseurs qui privilégient le rendement à court terme.

Ce que tout investisseur doit vérifier avant d’acheter un immeuble en 2026

Avant de finaliser l’achat d’un immeuble à revenus au Québec en 2026, voici les vérifications essentielles à ne jamais négliger :
- Les baux actuels sont-ils conformes aux exigences du TAL et reflètent-ils les loyers du marché?
- Y a-t-il des travaux majeurs à prévoir à court ou moyen terme (toiture, plomberie, électricité, fondations)?
- Le registre foncier révèle-t-il des hypothèques légales, des servitudes ou des restrictions d’usage?
- Les revenus déclarés par le vendeur sont-ils vérifiables par des documents officiels (avis de cotisation, relevés bancaires)?
- L’immeuble est-il conforme aux normes de salubrité et aux règlements municipaux en vigueur en 2026?
- Avez-vous mandaté un inspecteur spécialisé en immeubles multilogements, distinct d’un inspecteur résidentiel ordinaire?
Murray Immeuble est à votre disposition pour vous accompagner dans cette analyse avec rigueur et transparence. Contactez notre équipe dès aujourd’hui pour discuter de votre projet d’investissement et découvrir les opportunités que nous avons actuellement dans notre réseau au Québec.
April 3, 2026
Investing in Apartment Buildings in Canada: What Every Buyer Should Know Before Committing

Apartment buildings remain one of the most reliable wealth-building vehicles in Canadian real estate. Consistent rental demand, multiple income streams under one roof, and the long-term appreciation of well-located multi-unit properties make them attractive to both first-time investors and seasoned portfolio holders. But acquiring an apartment building is a fundamentally different exercise from buying a single-family home or condo — the analysis is deeper, the financing is more complex, and the operational realities begin on day one of ownership.

Murray Immeuble works with investors across Canada who are ready to move beyond residential investment and into the multi-unit building market. This guide breaks down exactly what you need to evaluate, how the financing works, and what separates a strong income property from a costly mistake.

Why Apartment Buildings Attract Serious Investors

The core appeal of an apartment building comes down to cash flow, scale, and resilience. When you own ten units under one roof, a single vacancy does not eliminate your income. Contrast this with a single rental property where one vacant month means zero revenue from that asset. The diversification built into a multi-unit building fundamentally changes the risk profile.

Canada’s rental market has reinforced this logic in recent years. Vacancy rates in major urban centers have remained historically low, driven by population growth, immigration targets, and the prolonged affordability gap that keeps many households renting longer than previous generations did. Cities like Montreal, Ottawa, Hamilton, and Calgary have seen sustained rental demand in segments that are not at the mercy of short-term economic shifts.

Beyond cash flow, apartment buildings appreciate differently from residential properties. Their value is tied directly to their income — specifically to the Net Operating Income (NOI) the property generates. This means an investor who improves operations, reduces vacancy, or increases rents to market rates can actively manufacture appreciation rather than simply waiting for the market to move. That level of control is not available to passive residential investors.

Understanding the Numbers Before You Make an Offer

The financial analysis of an apartment building starts with the income and expense statement. Sellers will provide a rent roll — a document listing all current tenants, their unit types, current rents, and lease terms. The rent roll tells you what the building is earning today. Your job is to determine what it should be earning, and what it costs to get there.

Key metrics every apartment building buyer needs to understand:

Gross Operating Income (GOI) — total potential rent collected annually, minus vacancy and credit loss. A standard vacancy allowance for analysis purposes is five to seven percent, though actual vacancy varies significantly by location and building quality.

Net Operating Income (NOI) — GOI minus all operating expenses. Operating expenses include property taxes, insurance, utilities paid by the owner, property management fees, maintenance and repairs, landscaping, and snow removal. NOI does not include mortgage payments — it is a pre-financing metric used to evaluate the property itself.

Capitalization Rate (Cap Rate) — NOI divided by the purchase price, expressed as a percentage. Cap rates vary significantly by city, neighborhood, and asset class. A building trading at a 4.5% cap rate in Toronto is priced differently than one at a 6.5% cap rate in a secondary market — and understanding why is essential before you can assess whether a price is fair.

Cash-on-Cash Return — the actual cash income you receive relative to your total cash invested, after debt service. This is the number that tells you whether the building will put money in your pocket monthly or require ongoing subsidy.

One thing many first-time building buyers overlook: the seller’s expense statement is a starting point, not a reliable source of truth. Sellers sometimes understate expenses or exclude items to make the numbers look stronger. Always build your own proforma using market-rate inputs for every expense category, not the seller’s actuals.

Financing an Apartment Building in Canada

Financing for apartment buildings in Canada operates under a different structure than residential mortgages. Properties with five or more units are classified as commercial real estate by most lenders, which changes the underwriting criteria significantly.

CMHC offers multi-unit insured mortgage programs for qualifying rental properties, including the MLI Select program, which provides favorable rates and amortization periods of up to 50 years for buildings that meet affordability, accessibility, or energy efficiency criteria. For investors who qualify, CMHC-insured financing is the most capital-efficient way to acquire apartment buildings, preserving equity for additional acquisitions.

Conventional commercial financing is available through chartered banks, credit unions, and private lenders. Typical loan-to-value ratios for multi-unit residential buildings range from 65 to 75 percent, with amortization periods of 20 to 25 years. Lenders underwrite the loan based on the property’s income — not just the borrower’s personal income — which means the building itself must demonstrate sufficient cash flow to service the debt.

Other financing considerations that buyers should plan for:

Interest rate risk — commercial mortgages typically have shorter terms than residential mortgages, often one to five years. Factor renewal risk and potential rate changes into your long-term financial model.

Capital expenditure reserves — lenders and experienced operators set aside a reserve for capital expenditures: roof replacements, elevator maintenance, boiler systems, parking lot resurfacing, and window replacements. Budget one to two percent of the property’s value annually as a minimum.

Environmental and structural assessments — most commercial lenders require a Phase 1 Environmental Site Assessment as a condition of financing. In older buildings, asbestos surveys and structural engineering reports may also be required.

What to Inspect and Verify Before Closing

Due diligence on an apartment building goes well beyond a standard home inspection. You are acquiring a business as much as a physical asset, and every system, tenancy, and compliance issue you miss before closing becomes your responsibility after it.

Physical inspection — engage a commercial building inspector or structural engineer to assess the roof, foundation, mechanical systems, electrical panels, plumbing, and fire safety systems. Older buildings in Canada often have knob-and-tube wiring or outdated panels that insurers will not cover without replacement.

Tenant review — review every lease agreement. Understand which units are subject to rent control, what the legal maximum rents are relative to current rents, and whether any tenants are in arrears. In most Canadian provinces, tenant rights are strongly protected and eviction is a lengthy process. Know exactly who you are inheriting.

Municipal compliance — confirm the building is compliant with local fire code, property standards bylaws, and zoning regulations. Outstanding orders from municipal property standards officers become the buyer’s problem on closing. Request a certificate of compliance or conduct your own search.

Utility and operating history — review at least two years of utility bills, maintenance invoices, and repair records. This reveals actual operating costs and flags any recurring issues that the expense statement may not show.

Working With Murray Immeuble

Acquiring an apartment building is a decision that rewards preparation and penalizes shortcuts. Murray Immeuble brings the market knowledge, financial analysis capability, and professional network to help investors at every stage — from identifying properties that match your investment criteria, to structuring offers, navigating due diligence, and closing with confidence.

Whether you are acquiring your first multi-unit building or expanding an existing portfolio, our team is ready to guide the process from start to finish.

Contact Murray Immeuble to discuss what the current market looks like, what is available, and how to position your next acquisition for long-term success.

March 31, 2026
Investir dans un Immeuble à Revenus au Québec : Tout Ce Que Vous Devez Savoir
L’investissement dans un immeuble à revenus est l’une des stratégies les plus solides pour bâtir un patrimoine durable au Québec. Que vous envisagiez un duplex, un triplex, un quadruplex ou un immeuble de plusieurs logements, ce type de propriété offre des avantages financiers que peu d’autres placements peuvent égaler : revenus locatifs réguliers, appréciation de la valeur à long terme, avantages fiscaux et effet de levier hypothécaire.

Chez Murray Immeuble, nous accompagnons les investisseurs à chaque étape de leur parcours — de l’identification de la bonne propriété jusqu’à l’optimisation de leur portefeuille immobilier. Ce guide vous donne les bases solides pour investir intelligemment dans l’immobilier locatif québécois.

Pourquoi le Québec est un Terrain Fertile pour l’Investissement Locatif

Le Québec présente un profil particulièrement favorable à l’investissement dans les immeubles à revenus, pour plusieurs raisons structurelles qui distinguent ce marché du reste du Canada.

Le taux de propriété au Québec est historiquement plus bas que dans les autres provinces canadiennes, ce qui se traduit par une demande locative soutenue et un taux d’inoccupation généralement faible dans les grands centres urbains. À Montréal, par exemple, le taux d’inoccupation des logements locatifs oscille régulièrement entre 2 % et 4 %, ce qui représente un marché très tendu en faveur des propriétaires.

De plus, la croissance démographique alimentée par l’immigration et les flux migratoires entre provinces continue d’alimenter la demande de logements locatifs, en particulier dans les régions métropolitaines de Montréal, Québec, Gatineau et Sherbrooke.

Voici les principaux atouts du marché locatif québécois :
- Une demande locative structurellement solide dans les centres urbains
- Des prix d’entrée encore accessibles comparativement à Toronto ou Vancouver
- Un cadre législatif clair avec le Tribunal administratif du logement (TAL)
- La possibilité d’habiter dans la propriété tout en percevant des loyers (stratégie du « maison-hacké »)
- Des déductions fiscales importantes pour les propriétaires d’immeubles locatifs
Les Différents Types d’Immeubles à Revenus au Québec

Avant d’investir, il est essentiel de comprendre les différentes catégories d’immeubles disponibles et ce qu’elles impliquent sur le plan financier et opérationnel.

Le plex : duplex, triplex, quadruplex

Le plex est la porte d’entrée classique de l’investissement immobilier au Québec. Il s’agit d’un immeuble résidentiel comprenant de deux à quatre logements, souvent occupé en partie par le propriétaire lui-même. Cette configuration offre plusieurs avantages :
- Financement plus accessible : les institutions financières traitent les plex de 1 à 4 logements comme des propriétés résidentielles, ce qui donne accès à de meilleures conditions hypothécaires
- Occupation propriétaire : habiter l’un des logements permet de réduire vos coûts de logement grâce aux loyers perçus des autres unités
- Gestion simplifiée : la proximité avec vos locataires facilite la gestion quotidienne et permet de détecter rapidement les problèmes d’entretien
Les plex montréalais, avec leur architecture caractéristique et leurs escaliers extérieurs en colimaçon, sont particulièrement recherchés dans les quartiers centraux comme le Plateau, Rosemont, Villeray et Verdun.

L’immeuble de 5 logements et plus

Au-delà de quatre logements, on entre dans la catégorie commerciale du point de vue hypothécaire. Le financement devient alors différent : les banques évaluent la propriété principalement sur la base de ses revenus (le ratio de couverture de la dette), et non uniquement sur votre revenu personnel.

Cela ouvre des possibilités d’acquisition plus importantes, mais impose également des obligations supplémentaires en matière de gestion, d’assurance et de conformité aux codes du bâtiment.

Les immeubles mixtes

Certains immeubles combinent des logements résidentiels avec des espaces commerciaux au rez-de-chaussée. Ces propriétés offrent une diversification des revenus intéressante, mais impliquent une gestion plus complexe et des baux commerciaux distincts des baux résidentiels.

Analyser la Rentabilité d’un Immeuble : Les Indicateurs Clés

L’erreur la plus fréquente des investisseurs débutants est d’acheter un immeuble sur la base de son potentiel apparent sans réaliser une analyse financière rigoureuse. Voici les indicateurs fondamentaux à maîtriser avant tout investissement.

Le revenu brut potentiel (RBP)

Le revenu brut potentiel correspond au total des loyers annuels si tous les logements sont occupés à 100 % tout au long de l’année. C’est le point de départ de toute analyse, mais il ne donne pas à lui seul une image réaliste de la performance d’un immeuble.

Le revenu net d’exploitation (RNE)

Le revenu net d’exploitation est ce qui reste après avoir soustrait toutes les dépenses opérationnelles du revenu brut réel. Ces dépenses incluent :
- Les taxes municipales et scolaires
- Les assurances
- Les frais d’entretien et de réparation (prévoir entre 5 % et 10 % des revenus bruts)
- Les frais de gestion si vous utilisez un gestionnaire externe
- Les frais d’électricité dans les parties communes
- Une provision pour inoccupation (généralement 5 % des revenus bruts)
Le taux de capitalisation (cap rate)

Le taux de capitalisation est le ratio entre le revenu net d’exploitation et le prix d’achat de la propriété. Il permet de comparer rapidement la rentabilité de différentes propriétés, indépendamment de leur financement.

Un cap rate de 4 % à 6 % est généralement considéré comme raisonnable dans les marchés urbains québécois, bien que ce chiffre varie selon le secteur et le type d’immeuble. Les marchés régionaux offrent souvent des cap rates plus élevés, mais avec des perspectives d’appréciation parfois moins prévisibles.

Le flux de trésorerie (cash flow)

Le flux de trésorerie mensuel est le montant qu’il vous reste après avoir payé votre versement hypothécaire et toutes vos dépenses. Un immeuble qui génère un flux de trésorerie positif, même modeste, est un actif qui se finance progressivement par lui-même.

Le Processus d’Acquisition d’un Immeuble à Revenus

Acquérir un immeuble à revenus suit un processus bien précis qui diffère sur plusieurs points de l’achat d’une résidence personnelle.

La recherche et la sélection

La grande majorité des immeubles à revenus intéressants se vend rapidement, souvent avant même d’être largement diffusés sur Centris. Les investisseurs expérimentés et les courtiers spécialisés comme ceux de Murray Immeuble ont accès à des réseaux de vendeurs et d’acheteurs qui permettent d’identifier des opportunités avant qu’elles ne soient connues du grand public.

Critères de sélection à privilégier lors de votre recherche :
- Emplacement dans un secteur à forte demande locative
- Loyers actuels proches des loyers du marché (les loyers significativement en dessous du marché représentent une opportunité, à condition de pouvoir les ajuster légalement)
- État général satisfaisant ou travaux identifiables et chiffrables
- Historique de bonne gestion et de locataires stables
- Potentiel d’optimisation : ajout d’unités, conversion, amélioration des revenus
La vérification diligente (due diligence)

La vérification diligente est l’étape la plus critique de tout investissement immobilier. Elle comprend :

La vérification des revenus et dépenses réels Demandez les déclarations de revenus de la propriété (formulaire T776 ou TP-128 au Québec) des trois dernières années, ainsi que les baux en cours pour chaque logement. Comparez les revenus déclarés avec les revenus réels et assurez-vous que les dépenses présentées sont complètes et réalistes.

L’inspection structurelle Faites appel à un inspecteur en bâtiment spécialisé dans les immeubles multilogements. Les toitures, les systèmes de chauffage centralisé, la plomberie et les fondations sont des postes particulièrement importants à vérifier dans les immeubles plus anciens.

La vérification des baux et des droits des locataires Au Québec, les locataires bénéficient de protections importantes en vertu de la Loi sur le bail résidentiel. Vérifiez attentivement chaque bail, les dates de renouvellement, les montants des loyers et l’historique des relations avec les locataires. Un locataire de longue date dont le loyer est significativement sous le marché peut représenter à la fois un défi et une opportunité selon votre stratégie.

La recherche de titres et les charges hypothécaires Votre notaire effectuera une recherche dans le Registre foncier pour identifier toute hypothèque, servitude ou restriction affectant la propriété.

Le financement commercial d’un immeuble

Pour les immeubles de 5 logements et plus, le financement s’effectue généralement sous forme de prêt commercial. Les institutions financières évalueront :
- Le ratio de couverture de la dette (RCD) : le revenu net d’exploitation doit généralement représenter au moins 1,2 fois le service de la dette annuel
- Le ratio prêt-valeur : généralement entre 65 % et 75 % pour les immeubles commerciaux
- Votre expérience en tant qu’investisseur immobilier
- Votre dossier de crédit personnel et corporatif
La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) offre également des programmes d’assurance hypothécaire pour les immeubles locatifs de 5 logements et plus, permettant d’obtenir jusqu’à 85 % de financement à des taux avantageux pour les propriétés qui répondent à certains critères.

La Gestion d’un Immeuble à Revenus : Auto-Gestion ou Gestionnaire Professionnel ?

La question de la gestion est l’une des premières que se posent les nouveaux propriétaires d’immeubles à revenus. Les deux approches ont leurs mérites selon votre situation.

L’auto-gestion

Gérer vous-même votre immeuble vous permet de maximiser votre flux de trésorerie en éliminant les frais de gestion, qui représentent généralement entre 5 % et 10 % des revenus bruts. Cela vous donne également un contrôle total sur le choix des locataires, la qualité des réparations et la relation avec vos résidents.

En contrepartie, l’auto-gestion demande du temps, de la disponibilité et une bonne connaissance du cadre légal québécois — notamment les règles du Tribunal administratif du logement (TAL) concernant les augmentations de loyer, les reprises de logement et les procédures d’éviction.

La gestion professionnelle

Faire appel à une entreprise de gestion immobilière comme Murray Immeubles vous libère des contraintes opérationnelles et vous assure une gestion conforme aux lois en vigueur. C’est particulièrement recommandé si vous possédez plusieurs propriétés, si vous habitez loin de votre immeuble ou si vous manquez de temps pour vous y consacrer.

Un bon gestionnaire s’occupera de :
- La sélection et la vérification des locataires
- La rédaction et le renouvellement des baux
- La perception des loyers et la gestion des retards de paiement
- La coordination des réparations et de l’entretien
- Le respect des obligations légales envers les locataires
Optimiser la Valeur de Votre Immeuble au Fil du Temps

Un immeuble à revenus n’est pas un actif passif — c’est un actif que vous pouvez activement améliorer pour maximiser sa valeur et ses revenus.

Les stratégies d’optimisation les plus efficaces incluent :
- La mise à niveau des logements : des rénovations ciblées (cuisine, salle de bain, fenêtres) permettent de justifier des loyers plus élevés lors du renouvellement des baux ou du changement de locataires
- L’amélioration de l’efficacité énergétique : l’isolation, le remplacement des systèmes de chauffage et l’installation de thermostats intelligents réduisent les dépenses et peuvent donner droit à des subventions gouvernementales
- L’ajout d’unités : dans certains cas, il est possible de subdiviser un grand logement ou d’aménager un sous-sol pour créer un logement supplémentaire, augmentant ainsi les revenus de la propriété
- Le refinancement stratégique : à mesure que la valeur de votre immeuble augmente, vous pouvez refinancer pour extraire des capitaux propres et les réinvestir dans d’autres propriétés
Investir avec Murray Immeuble : Une Expertise à Votre Service

L’investissement dans un immeuble à revenus est une décision qui peut transformer votre situation financière à long terme — à condition d’être bien entouré. Chez Murray Immeuble, nous mettons à votre disposition une expertise pointue du marché locatif québécois, un réseau d’investisseurs et de propriétaires vendeurs, et un accompagnement personnalisé du premier contact jusqu’à la signature chez le notaire.

Nos équipes travaillent en collaboration étroite avec Murray Immeubles pour les portefeuilles plus importants, et avec Frédéric Murray Management pour les investisseurs qui souhaitent déléguer entièrement la gestion de leurs actifs immobiliers.

Que vous soyez un investisseur débutant à la recherche de votre premier duplex ou un propriétaire expérimenté qui souhaite faire croître son portefeuille, notre équipe est prête à vous accompagner. Prenez contact avec nous pour une analyse gratuite de votre projet d’investissement.
March 28, 2026
What Building Owners Need to Know About Property Management in 2026

Owning a building in 2026 is a fundamentally different responsibility than it was even three years ago. Tenant expectations have shifted. Regulatory requirements around maintenance, habitability, and energy efficiency have tightened in most major markets. Operating costs — insurance, utilities, skilled trades — have climbed steadily. And the margin between a well-managed building that generates reliable returns and a poorly managed one that bleeds value has never been wider.

At Murray Immeuble, we work directly with building owners across the market to close that gap. Whether you own a small multi-unit residential building or a larger mixed-use property, the principles that drive strong performance in 2026 are consistent, actionable, and often overlooked by owners who are managing reactively rather than strategically.

The Shift from Reactive to Proactive Building Management

The single most expensive pattern we observe in building ownership is reactive management. Something breaks, it gets fixed. A tenant complains, the issue is addressed. A unit turns over, the search for a replacement begins. Each of these responses is necessary, but when they represent the entirety of a management strategy, the cumulative cost significantly exceeds what a proactive approach would have produced.

In 2026, proactive building management begins with a documented maintenance schedule that addresses every major system in the building on a predictable timeline — roofing, HVAC, plumbing, electrical, common area finishes, and exterior envelope. Buildings managed on this basis spend less annually on emergency repairs, retain tenants longer because the living environment is consistently maintained, and carry stronger valuations when the owner is ready to refinance or sell.

Murray Immeuble structures every managed property around a forward-looking maintenance calendar calibrated to the specific age and condition of each building’s systems. Owners always know what is coming, what it will cost, and why it is being done.

Tenant Retention Is a Financial Strategy, Not a Service Courtesy

One of the most underappreciated numbers in multi-unit building ownership is the true cost of tenant turnover. Most owners think of vacancy in terms of lost rent during the gap between tenants. The real number is substantially higher once you account for unit cleaning and repainting, minor repairs and fixture updates, listing and marketing costs, leasing agent fees where applicable, and the administrative time involved in screening and onboarding a new tenant.

In 2026, with rental demand strong in most urban markets, it can be tempting to assume that filling a vacant unit is easy. That assumption leads owners to underinvest in the tenant relationships that keep units occupied in the first place. The buildings with the lowest vacancy rates are almost never the ones with the lowest rents — they are the ones where tenants feel that maintenance requests are handled promptly, communication with building management is clear and respectful, and the physical environment is kept to a standard they are proud to live in.

Murray Immeuble places tenant communication and responsiveness at the center of how we manage every property. Our clients consistently see lower turnover rates than the market average, and that difference flows directly to the bottom line year after year.

Operating Cost Control in a High-Inflation Environment

Building operating costs in 2026 are being squeezed from multiple directions simultaneously. Trades are expensive and often booked weeks out. Insurance premiums on multi-unit residential properties have risen sharply in most markets. Energy costs fluctuate but trend upward. Municipal tax assessments on income-producing properties have increased in many jurisdictions as cities seek revenue from commercial and investment real estate.

Effective cost control in this environment is not about cutting corners — it is about spending strategically. Energy efficiency upgrades, for example, carry upfront costs but generate measurable utility savings that compound over years. LED lighting conversions, smart thermostats in common areas, improved building insulation, and water-efficient fixtures all reduce monthly operating expenses while simultaneously making the building more attractive to environmentally conscious tenants.

Vendor relationships matter enormously. Building owners who work with a single trusted trades network — rather than calling whoever is available in an emergency — pay less per service call, receive faster response times, and benefit from priority scheduling during high-demand periods. Murray Immeuble leverages established vendor relationships across our entire managed portfolio, which translates directly to better pricing and service quality for every building we manage.

What the 2026 Regulatory Environment Means for Building Owners

Regulatory requirements affecting multi-unit buildings have expanded meaningfully in recent years, and 2026 brings continued evolution in several key areas. Energy efficiency disclosure requirements, updated fire and life safety codes, accessibility standards for common areas, and short-term rental restrictions in many municipalities are all areas where building owners can find themselves offside without realizing it.

The consequences of non-compliance range from fines and forced remediation to complications at refinancing or sale — when a buyer’s due diligence or a lender’s appraisal surfaces outstanding orders or deferred compliance work, deals fall apart or valuations take significant hits.

Staying current with regulatory requirements is not glamorous work, but it is foundational. Murray Immeuble tracks regulatory changes across all jurisdictions where we manage properties and ensures that every building in our portfolio maintains full compliance on a continuous basis. Our owners do not get caught off guard by code changes or inspection findings because we are already ahead of them.

Building ownership in 2026 rewards owners who treat their properties as actively managed businesses rather than passive income vehicles. The gap between those two approaches is measured in vacancy rates, maintenance costs, tenant quality, and ultimately, in the asset value the building carries when it matters most. Murray Immeuble exists to put every building we manage firmly on the right side of that gap.

March 25, 2026
Investir dans un immeuble à revenus au Canada : guide complet pour maximiser votre rendement

L’acquisition d’un immeuble à revenus au Canada figure parmi les stratégies d’investissement les plus solides et les plus éprouvées pour bâtir un patrimoine durable. Contrairement aux placements boursiers soumis aux fluctuations des marchés financiers, un immeuble locatif bien situé génère des flux de trésorerie prévisibles, prend de la valeur dans le temps et offre des avantages fiscaux significatifs que peu d’autres classes d’actifs peuvent égaler.

Que vous soyez un investisseur débutant qui envisage son premier duplex ou un propriétaire aguerri qui souhaite diversifier son portefeuille avec un immeuble de six logements ou plus, l’équipe de Murray Immeuble vous présente dans ce guide les fondements d’une stratégie d’investissement immobilier réussie au Canada en 2026.

Pourquoi investir dans un immeuble à revenus en 2026

Le contexte immobilier canadien de 2026 présente plusieurs caractéristiques favorables aux investisseurs dans le secteur locatif. La demande de logements locatifs reste structurellement élevée dans la plupart des grandes villes canadiennes, alimentée par une immigration soutenue, le vieillissement de la population et la difficulté croissante d’accéder à la propriété pour une partie des ménages.

La pénurie de logements disponibles dans des villes comme Montréal, Toronto, Ottawa et Calgary maintient les taux d’inoccupation à des niveaux historiquement bas, ce qui permet aux propriétaires bien positionnés de maintenir des revenus locatifs stables et de procéder à des ajustements de loyer conformes aux cadres réglementaires en vigueur.

Par ailleurs, l’immobilier locatif canadien bénéficie d’un cadre fiscal avantageux. Les propriétaires peuvent déduire de leurs revenus locatifs les intérêts hypothécaires, les frais de gestion, les réparations et l’entretien, les primes d’assurance, les taxes foncières et la déduction pour amortissement (DPA). Ces déductions permettent de réduire considérablement l’impôt sur le revenu locatif net, améliorant ainsi la rentabilité réelle de l’investissement.

Comprendre les différents types d’immeubles à revenus

Avant de vous lancer dans votre recherche, il est essentiel de comprendre les distinctions entre les différentes catégories d’immeubles à revenus disponibles sur le marché canadien, car chacune présente un profil de risque, de rendement et de gestion bien différent.

Le duplex et le triplex

Le duplex (deux logements) et le triplex (trois logements) constituent souvent le point d’entrée idéal pour les nouveaux investisseurs immobiliers. Leur financement est généralement plus accessible, leur gestion plus simple et leur liquidité plus grande que celle des immeubles plus importants. De nombreux propriétaires choisissent d’habiter l’un des logements tout en louant les autres, ce qui leur permet de bénéficier de conditions hypothécaires plus avantageuses tout en réduisant leurs propres frais de logement.

Le quadruplex et les petits immeubles

Les immeubles de quatre à six logements offrent un meilleur rendement potentiel grâce à l’économie d’échelle, tout en restant gérables par un propriétaire actif sans nécessiter le recours à une firme de gestion professionnelle à temps plein. Ils permettent également une meilleure résistance aux vacances locatives : si un logement est inoccupé temporairement, les autres continuent de générer des revenus.

Les grands immeubles de six logements et plus

Au-delà de six logements, l’immeuble entre dans la catégorie des immeubles commerciaux aux yeux des institutions financières canadiennes, ce qui modifie les règles de financement applicables. Le rendement potentiel est plus élevé, mais la gestion devient plus complexe et requiert souvent les services d’une firme spécialisée. Les équipes de Frédéric Murray Management offrent justement ce type de services aux propriétaires d’immeubles de taille intermédiaire et grande.

Les immeubles à usage mixte

Les immeubles combinant des locaux commerciaux au rez-de-chaussée et des logements résidentiels aux étages supérieurs peuvent offrir des rendements supérieurs, notamment dans les artères commerçantes animées. Ils comportent toutefois une complexité de gestion plus grande et une sensibilité plus marquée aux cycles économiques pour la portion commerciale.

Les indicateurs financiers essentiels avant d’acheter

L’analyse financière rigoureuse d’un immeuble à revenus est une étape incontournable que tout investisseur sérieux doit maîtriser. Voici les principaux indicateurs à calculer avant de formuler toute offre d’achat :

Le taux de capitalisation (cap rate)

Le taux de capitalisation est le ratio entre le revenu net d’exploitation annuel de l’immeuble et son prix d’achat. Il s’exprime en pourcentage et permet de comparer rapidement des immeubles entre eux, indépendamment du mode de financement. Un cap rate de 4 % à 6 % est généralement considéré comme acceptable dans les marchés urbains canadiens, bien que ce seuil varie selon la ville, le type de propriété et les conditions de marché du moment.

Le revenu brut potentiel et le revenu brut effectif

Le revenu brut potentiel correspond à la somme de tous les loyers si l’immeuble est occupé à 100 % toute l’année. Le revenu brut effectif tient compte d’un taux de vacance réaliste — généralement entre 3 % et 8 % selon le marché — et des pertes sur mauvaises créances. C’est ce second chiffre qui sert de base aux calculs de rentabilité.

Le revenu net d’exploitation (RNE)

Le revenu net d’exploitation est obtenu en soustrayant toutes les dépenses d’exploitation du revenu brut effectif. Ces dépenses comprennent les taxes foncières, les assurances, les frais d’entretien et de réparation, les frais de gestion, les services publics à la charge du propriétaire et les provisions pour remplacement des équipements. Il est crucial de vérifier les dépenses réelles déclarées par le vendeur et de les comparer aux moyennes du marché pour votre type d’immeuble.

Le flux de trésorerie après financement

Le flux de trésorerie correspond à ce qu’il vous reste après avoir payé votre versement hypothécaire mensuel. Un immeuble qui génère un flux de trésorerie positif dès le départ est idéal, mais certains investisseurs acceptent un flux légèrement négatif dans des marchés à forte appréciation, comptant sur la plus-value à long terme pour justifier leur investissement.

Le multiplicateur du revenu brut (MRB)

Le multiplicateur du revenu brut est le ratio entre le prix d’achat et le revenu brut annuel de l’immeuble. Il offre une façon rapide d’évaluer si un immeuble est bien ou surévalué par rapport aux comparables du marché local. Les conseillers de Frédéric Murray Immeubles peuvent vous fournir les données comparatives nécessaires pour calibrer cet indicateur selon le secteur visé.

Les points de vérification lors de l’inspection d’un immeuble

L’inspection d’un immeuble à revenus est plus complexe que celle d’une résidence unifamiliale. Elle doit couvrir l’ensemble des logements, les espaces communs, les systèmes mécaniques partagés et l’enveloppe extérieure du bâtiment.

Portez une attention particulière à l’état de la toiture, dont le remplacement représente l’une des dépenses les plus importantes dans la vie d’un immeuble. Vérifiez l’état de la plomberie, notamment dans les immeubles plus anciens où les tuyaux en fonte ou en cuivre peuvent nécessiter des travaux coûteux. Inspectez le système électrique pour vous assurer qu’il est conforme aux normes en vigueur et qu’il peut supporter les besoins actuels des locataires.

Examinez également les baux en vigueur, les profils des locataires, l’historique des paiements et les éventuelles procédures en cours devant le Tribunal administratif du logement (TAL) au Québec ou les équivalents provinciaux. Ces informations vous révèleront souvent autant sur la qualité de l’immeuble que l’inspection physique elle-même.

La gestion locative : assurer la pérennité de votre investissement

La qualité de la gestion locative est le facteur qui distingue les investisseurs qui réussissent de ceux qui peinent à rentabiliser leurs actifs immobiliers. Une gestion rigoureuse commence dès la sélection des locataires.

Un processus de sélection rigoureux comprend une vérification de crédit, des références d’anciens propriétaires et une confirmation des revenus. Un bon locataire qui paie ponctuellement et prend soin de son logement vaut bien plus qu’un loyer légèrement supérieur obtenu d’un locataire problématique. La prévention est toujours moins coûteuse que la résolution de conflits ou les procédures d’expulsion.

Maintenez votre immeuble en bon état de manière proactive plutôt que réactive. Les propriétaires qui investissent régulièrement dans l’entretien préventif — remplacement des joints, peinture des espaces communs, entretien des systèmes de chauffage — évitent des dépenses imprévues beaucoup plus lourdes et maintiennent la satisfaction de leurs locataires à un niveau élevé, ce qui réduit le roulement et les périodes de vacance.

Si vous possédez plusieurs immeubles ou si vous manquez de temps pour vous occuper de la gestion au quotidien, les services professionnels de Frédéric Murray Rentals et de Frédéric Murray Location peuvent prendre en charge l’ensemble des tâches de gestion locative, de la recherche de locataires à la coordination des travaux d’entretien, en passant par la perception des loyers et la gestion des relations avec les locataires.

Les erreurs les plus fréquentes des investisseurs débutants

Même avec la meilleure des intentions, certaines erreurs reviennent régulièrement chez les nouveaux investisseurs immobiliers. Les connaître à l’avance vous permettra de les éviter et de protéger la rentabilité de votre investissement.

Surestimer les revenus et sous-estimer les dépenses est l’erreur la plus classique. Les vendeurs ont naturellement tendance à présenter les chiffres sous leur meilleur jour. Appliquez systématiquement un taux de vacance réaliste, provisionnez 5 % à 10 % des revenus bruts pour l’entretien et les réparations, et vérifiez les dépenses réelles sur plusieurs années plutôt que de vous fier aux projections optimistes.

Négliger la vérification diligente juridique peut coûter très cher. Des baux non conformes à la législation provinciale, des travaux effectués sans permis, ou des litiges en cours avec des locataires peuvent transformer un investissement prometteur en cauchemar administratif. L’accompagnement d’un notaire ou d’un avocat spécialisé en droit immobilier commercial est indispensable.

Se concentrer uniquement sur le prix d’achat au détriment de la qualité de l’emplacement est une erreur fréquente. Un immeuble bon marché dans un secteur en déclin peut peiner à trouver et retenir des locataires de qualité, tandis qu’un immeuble dans un quartier en développement avec de bons services justifie souvent un prix d’achat plus élevé par sa meilleure résilience à long terme.

Manquer de réserves de liquidités expose l’investisseur à des situations difficiles lorsque surviennent des dépenses imprévues importantes. Conservez toujours un fonds de réserve équivalant à au moins trois à six mois de dépenses d’exploitation pour chaque immeuble de votre portefeuille.

Financer votre immeuble à revenus : options et stratégies

Le financement d’un immeuble à revenus suit des règles différentes de celles qui s’appliquent à une résidence principale. Les institutions financières évaluent à la fois votre capacité personnelle de remboursement et la viabilité financière de l’immeuble lui-même.

Pour les immeubles de un à quatre logements occupés en partie par le propriétaire, des produits hypothécaires résidentiels sont accessibles avec des mises de fonds aussi basses que 5 % à 10 %. Pour les immeubles purement locatifs ou ceux de cinq logements et plus, les règles commerciales s’appliquent, avec généralement une mise de fonds minimale de 20 % à 25 % et des conditions d’analyse plus strictes basées sur les revenus de l’immeuble.

L’effet de levier immobilier — la capacité d’utiliser le financement pour amplifier votre rendement sur le capital investi — est l’un des grands avantages de l’investissement dans les immeubles à revenus. Un rendement de 6 % sur un immeuble acheté avec 25 % de mise de fonds peut se traduire par un rendement de 15 % à 20 % sur les capitaux propres investis, selon les conditions de financement obtenues.

Communiquez avec l’équipe de Murray Immeuble pour obtenir une analyse personnalisée de votre projet d’investissement et découvrir comment notre expertise du marché canadien peut vous aider à bâtir un portefeuille immobilier rentable et durable.

March 22, 2026
Apartment Buildings: What Tenants and Investors Get Wrong Before They Commit
Whether you are searching for a place to live or looking to put your capital into income-producing real estate, apartment buildings represent one of the most consistent and widely misunderstood segments of the property market. Tenants often focus on surface-level appeal and overlook what daily life in a building actually feels like. Investors frequently chase yield numbers without fully understanding what drives — and what destroys — the long-term performance of a multi-unit residential asset.

At Murray Immeuble, we work with both groups. This guide is designed to help each of them avoid the most expensive mistakes made in the apartment building market today.

For Tenants: How to Evaluate an Apartment Building Before You Sign a Lease

Signing a lease ties you to a building and a landlord for months or years. The decision deserves the same level of scrutiny most people reserve for buying a car — yet most tenants make it after a single 20-minute visit, usually during daylight hours when everything looks its best.

Here is a more methodical approach.

Visit at Different Times of Day

A building that feels calm and quiet at 10 a.m. on a Tuesday may be a completely different environment on a Friday evening or early Saturday morning. Noise levels, parking congestion, common area usage, and the general character of the tenant community all shift depending on the time. Visit at least twice — once during business hours and once in the evening — before committing.

Inspect Beyond the Unit

The apartment itself is only part of what you are renting. The building’s shared infrastructure affects your daily experience just as much as the four walls of your unit. Pay close attention to:
- Elevator condition and reliability: In high-rise buildings, frequent elevator outages are a serious quality-of-life issue
- Hallway and common area maintenance: The cleanliness and condition of shared spaces reflects how the building is managed overall
- Mail and parcel handling: With the volume of deliveries most tenants receive today, a building without a secure parcel room or system creates ongoing frustration
- Laundry facilities: If in-unit laundry is not available, assess the capacity, condition, and accessibility of shared laundry facilities
- Parking and storage: Are assigned spaces clearly marked and enforced? Is storage secure and accessible?
- Intercom and building access systems: Outdated or broken security systems are a safety concern, not just an inconvenience
Understand Your Lease Before You Sign

Lease terms vary significantly between buildings and landlords. Before signing anything, you should be clear on:
- The exact duration and renewal terms
- What utilities and services are included versus billed separately
- The policy on guests, subletting, and lease transfers
- How maintenance requests are submitted and what response time standards apply
- The process and timeline for deposit return at the end of the tenancy
- Any rules specific to the building around pets, renovations, noise, and common area usage
A professional management team like Murray Immeuble provides tenants with clear, transparent lease documentation and a dedicated point of contact for all building-related matters — eliminating the uncertainty that comes with dealing with absentee or unresponsive landlords.

Evaluating Building Management Quality

The quality of building management is the single most important factor in a tenant’s long-term experience — more important than the unit itself. A beautiful apartment in a poorly managed building becomes a source of daily frustration. A modest unit in a well-run building, on the other hand, is a genuinely good place to live.

Signs of high-quality building management include:
- Prompt, professional responses to maintenance requests
- Clean, well-lit, and consistently maintained common areas
- Clear communication about building policies, scheduled maintenance, and any disruptions
- A transparent and fair process for handling tenant concerns and disputes
- Regular inspection and upkeep of mechanical systems, exterior, and grounds
Signs of poor management are often visible before you even enter the building. Peeling paint, broken lobby fixtures, overflowing waste areas, non-functioning building equipment, and an unresponsive leasing office are all indicators of what your tenancy experience will look like.

For Investors: What Determines the Performance of an Apartment Building

Apartment buildings have long been considered one of the most stable categories of real estate investment. Residential rental demand is driven by fundamental needs rather than discretionary spending, which gives multi-unit residential assets a degree of resilience that commercial properties often lack. That said, not all apartment buildings perform equally, and the gap between a well-selected asset and a poor one can be enormous.

Gross Yield Is Not the Whole Story

Every apartment building investment should be evaluated on net operating income, not gross yield. Gross yield tells you nothing about the actual profitability of the asset. Two buildings with identical gross yields can have dramatically different net returns depending on vacancy rates, operating expenses, deferred maintenance, and management costs.

Before acquiring any apartment building, obtain and independently verify:
- At least 24 months of actual operating statements (not projections)
- Current lease rolls including all tenant names, unit sizes, current rents, and lease expiry dates
- A capital expenditure history covering all major systems and repairs
- A current condition assessment of the roof, mechanical systems, windows, and common areas
- Any outstanding work orders, violations, or tenant disputes
The Vacancy Rate Tells You What the Numbers Cannot

A building with a persistently high vacancy rate is communicating something important about the asset, the location, the management, or all three. Before attributing vacancy to temporary market conditions, investigate thoroughly. Talk to former tenants if possible. Review local rental market data for comparable buildings. Understand whether the vacancy is a property-specific problem or a broader neighbourhood issue.

Conversely, a fully occupied building with below-market rents may represent significant upside — but only if lease terms allow for rent adjustment and if the local regulatory environment supports it. Murray Immeuble’s advisory team helps investors analyze these dynamics clearly before capital is committed.

Location Fundamentals for Apartment Building Investment

At the building level, location analysis goes deeper than simply identifying a desirable neighbourhood. For multi-unit residential investment, the relevant factors include:
- Employment density and proximity: Tenants need to get to work. Buildings located near major employment corridors, transit hubs, or established commercial districts have structurally stronger demand
- Rental supply pipeline: What new rental inventory is under construction or approved in the surrounding area? An influx of new supply can compress rents and increase vacancy in the short to medium term
- Neighbourhood trajectory: Is the area improving, stable, or in decline? Property values and rental rates in transitional neighbourhoods can move sharply in either direction
- Municipal rental regulations: Some jurisdictions impose rent control, vacancy decontrol rules, or tenant protection provisions that directly affect your ability to manage rents and recover vacant units at market rates
Property Management as a Value Driver

For investors, professional property management is not an overhead cost — it is a value creation tool. Well-managed buildings maintain higher occupancy, attract better tenants, have lower turnover costs, and are maintained in a condition that preserves and grows asset value over time.

Murray Immeuble works alongside Frederic Murray Management to provide investors with full-service property management solutions that cover everything from tenant acquisition and lease administration to maintenance coordination and financial reporting. This integrated approach ensures that every building under our care performs at its potential, not just on paper.

Financing an Apartment Building Purchase

Multi-unit residential financing operates under different rules than single-family home mortgages. Lenders assess the income-producing capacity of the building alongside the borrower’s financial profile, which means the quality of your lease roll, the building’s documented operating history, and the appraised value of the asset all play direct roles in determining the financing you can access.

Commercial and multi-unit residential mortgages typically carry different amortization periods, loan-to-value ratios, and qualification criteria than residential mortgages. Working with a lender who specializes in income property financing — rather than a generalist retail mortgage provider — will give you access to better structures and more appropriate terms.

For investors exploring apartment building acquisitions alongside broader portfolio strategies, Frederic Murray Properties offers an integrated view across multiple property types and investment profiles, ensuring every acquisition fits coherently within your overall real estate plan.

Apartment buildings, when approached with the right knowledge, the right due diligence, and the right management partner, are among the most rewarding assets in real estate. Murray Immeuble is here to help you make the right decisions at every step — whether you are renting, buying, or investing for the long term.
March 19, 2026
Investir dans un immeuble à revenus au Québec : tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer

L’immeuble à revenus est l’un des véhicules d’investissement les plus populaires au Québec. Duplex, triplex, quadruplex ou immeuble de plusieurs dizaines de logements — chaque format offre une combinaison différente de rentabilité, de complexité de gestion et de potentiel de valorisation à long terme.

Pourtant, l’investissement immobilier locatif est loin d’être une formule magique. Ceux qui y réussissent le font grâce à une préparation sérieuse, une analyse rigoureuse des chiffres et un accompagnement professionnel à la hauteur de leurs ambitions.

Chez Murray Immeuble, nous accompagnons les investisseurs immobiliers québécois de tous niveaux d’expérience dans l’acquisition et la gestion d’immeubles à revenus performants. Voici les bases essentielles pour aborder ce type d’investissement avec confiance.

Pourquoi l’immeuble à revenus au Québec reste un investissement de choix

Le Québec présente un contexte particulièrement favorable à l’investissement locatif, et ce pour plusieurs raisons structurelles qui distinguent la province du reste du Canada.

Le parc locatif québécois est important et historiquement bien ancré dans les habitudes résidentielles de la population. Contrairement à d’autres provinces où la propriété est culturellement dominante, une large proportion de Québécois choisissent de louer leur logement tout au long de leur vie adulte. Cette réalité culturelle assure une demande locative soutenue dans la majorité des marchés urbains et périurbains de la province.

Les prix d’acquisition des immeubles à revenus au Québec demeurent, dans l’ensemble, plus accessibles qu’en Ontario ou en Colombie-Britannique pour des propriétés comparables. Cela permet aux investisseurs québécois d’accéder à ce marché avec un capital de départ moins élevé tout en bénéficiant de flux de trésorerie potentiellement intéressants dès les premières années.

La stabilité relative du marché locatif québécois, alimentée par une démographie urbaine en croissance constante dans les grandes agglomérations comme Montréal, Québec, Sherbrooke et Gatineau, offre également une visibilité rassurante sur les revenus futurs.

Les différents types d’immeubles à revenus et leurs caractéristiques

Avant de se lancer, il est important de comprendre les distinctions entre les différentes catégories d’immeubles à revenus disponibles sur le marché québécois, car elles impliquent des réalités très différentes sur le plan financier, légal et opérationnel.

Le petit plex : idéal pour débuter

Le duplex, triplex ou quadruplex est souvent le premier investissement locatif des Québécois. Son principal avantage est la flexibilité : l’investisseur peut choisir d’occuper l’un des logements tout en percevant des loyers sur les autres unités, réduisant ainsi considérablement ses coûts d’habitation personnels.

Ce type de propriété est également financé de façon avantageuse. Les institutions financières appliquent généralement des conditions de mise de fonds plus favorables sur les petits plex, particulièrement lorsque le propriétaire occupe l’une des unités. Les règles de financement varient selon le nombre de logements, et il est conseillé de consulter un courtier hypothécaire spécialisé en investissement immobilier pour optimiser votre structure de financement.

L’immeuble de cinq logements et plus

Dès cinq logements, on entre dans la catégorie des immeubles commerciaux aux yeux des institutions financières. Cela change significativement les règles du jeu en matière de financement, d’évaluation et de gestion.

Les immeubles de ce format offrent des économies d’échelle intéressantes : les coûts d’entretien, de gestion et d’assurance se répartissent sur un plus grand nombre d’unités, ce qui améliore en général la rentabilité nette par logement. Cependant, leur acquisition requiert un capital plus important et une expérience de gestion locative plus développée.

L’immeuble commercial mixte

Certains immeubles combinent des logements résidentiels et des espaces commerciaux au rez-de-chaussée. Ce format hybride peut offrir une rentabilité supérieure lorsque les locaux commerciaux sont loués à des entreprises stables, mais il implique également une gestion plus complexe et des baux commerciaux aux règles distinctes de celles des baux résidentiels.

Les indicateurs financiers à maîtriser absolument

L’investissement immobilier locatif est avant tout une activité économique, et sa réussite repose sur une compréhension rigoureuse des chiffres. Voici les indicateurs clés que tout investisseur sérieux doit savoir analyser.

Le revenu brut potentiel et le revenu brut effectif

Le revenu brut potentiel correspond au total des loyers perçus si tous les logements sont occupés à 100 % du temps. Le revenu brut effectif, en revanche, tient compte d’un taux de vacance réaliste, généralement estimé entre 3 % et 7 % selon le marché.

Il est fondamental de baser votre analyse sur le revenu brut effectif et non sur le potentiel théorique maximal. Les propriétés vendues sur la base de revenus gonflés ou de taux d’occupation irréalistes sont l’une des sources les plus fréquentes de déceptions chez les nouveaux investisseurs.

Les dépenses d’exploitation réelles

Le calcul du bénéfice net d’exploitation (BNE) doit inclure l’ensemble des dépenses d’exploitation, qui sont souvent sous-estimées par les acheteurs inexpérimentés. Ces dépenses comprennent les taxes municipales et scolaires, les assurances, les frais d’entretien et de réparation courants, les frais de gestion si vous confiez l’immeuble à un gestionnaire professionnel, les frais d’administration, ainsi qu’une provision pour travaux majeurs futurs.

En règle générale, les dépenses d’exploitation d’un immeuble résidentiel bien entretenu représentent entre 35 % et 50 % des revenus bruts effectifs, selon l’âge et l’état de l’immeuble. Tout vendeur qui vous présente des chiffres d’exploitation nettement inférieurs mérite une vérification approfondie.

Le taux de capitalisation

Le taux de capitalisation, ou « cap rate », est le ratio entre le bénéfice net d’exploitation et le prix d’achat de l’immeuble. C’est l’un des indicateurs les plus utilisés pour comparer la rentabilité de différentes propriétés à revenus.

Les taux de capitalisation varient selon le type de propriété, le marché géographique et les conditions économiques générales. Il est essentiel de comparer des propriétés similaires dans un même marché pour que cet indicateur soit significatif. Un taux de capitalisation élevé peut sembler attrayant, mais il reflète parfois un risque plus élevé ou un immeuble qui nécessite des investissements importants.

Le cadre légal : la Loi sur le bail résidentiel au Québec

Le Québec est doté d’un cadre légal en matière de location résidentielle qui est parmi les plus protecteurs pour les locataires en Amérique du Nord. Tout investisseur qui acquiert un immeuble locatif doit en comprendre les grandes lignes avant même de finaliser son acquisition.

Le Tribunal administratif du logement (TAL), anciennement connu sous le nom de Régie du logement, est l’organisme qui régit les relations entre propriétaires et locataires au Québec. Il établit notamment les règles concernant les hausses de loyer, les reprises de logement, les évictions pour travaux majeurs et la résolution des conflits locatifs.

Les règles québécoises encadrent strictement la fixation et l’augmentation des loyers. Le mécanisme de contrôle des loyers s’applique à la majorité des logements construits avant une certaine date, et les augmentations de loyer doivent respecter les lignes directrices publiées annuellement par le TAL.

La connaissance de ces règles est essentielle avant l’achat pour éviter toute mauvaise surprise. Par exemple, un immeuble présenté avec des loyers significativement inférieurs au marché peut sembler offrir un potentiel d’augmentation intéressant, mais les règles québécoises limitent la capacité du propriétaire à ajuster rapidement les loyers existants.

Les étapes pour réussir son premier achat d’immeuble

Constituer son équipe de professionnels

L’achat d’un immeuble à revenus n’est pas une opération qu’on mène seul. Vous aurez besoin d’un courtier immobilier spécialisé en investissement locatif, d’un courtier hypothécaire connaissant bien les produits de financement commercial, d’un comptable ou d’un fiscaliste familier avec la fiscalité immobilière québécoise, et d’un notaire expérimenté en transactions d’immeubles à revenus.

Chez Murray Immeuble, nous pouvons vous orienter vers les bons professionnels selon votre situation, et vous accompagner à chaque étape du processus d’acquisition.

Analyser le marché local avec rigueur

Chaque marché locatif québécois a ses propres dynamiques. Les rendements, les taux de vacance, les profils de locataires et les perspectives de valorisation varient considérablement entre Montréal, Québec, Laval, Longueuil, Sherbrooke ou Saguenay. Une analyse sérieuse du marché ciblé est indispensable avant tout engagement financier.

Effectuer une vérification diligente complète

La vérification diligente d’un immeuble à revenus comprend l’analyse des baux en cours et de leur conformité légale, la vérification des revenus et des dépenses sur les deux à trois dernières années, l’inspection physique de l’immeuble par un professionnel qualifié, la vérification des titres de propriété et des hypothèques existantes, ainsi que la confirmation du statut des taxes et des comptes de services publics.

Pourquoi choisir Murray Immeuble pour votre projet

L’équipe de Murray Immeuble se spécialise dans les transactions d’immeubles à revenus au Québec. Notre expertise couvre l’ensemble du spectre, des petits plex résidentiels aux immeubles multilogements de plus grande envergure.

Nous accompagnons nos clients avec une approche analytique rigoureuse et un accès à un inventaire de propriétés qui dépasse souvent ce qui est disponible sur les plateformes publiques. Notre connaissance approfondie des marchés locaux québécois nous permet de vous orienter vers les opportunités qui correspondent véritablement à vos objectifs financiers et à votre profil d’investisseur.

Que vous en soyez à votre premier investissement locatif ou que vous cherchiez à diversifier un portefeuille immobilier existant, notre équipe est prête à vous accompagner.

Contactez Murray Immeuble dès aujourd’hui pour une consultation initiale gratuite et confidentielle. Votre prochain investissement commence par une bonne analyse.

March 16, 2026